우리가 흔히 알고 있는 개별공시지가는 토지에 대한 가격입니다. 토지의 가격을 개별공시지가라고 하고 집에 대한 가격은 공동주택 가격 또는 개별 단독주택 공시가격이라고 칭합니다.
조금 세분화한다면 공동주택 공시가격은 아파트, 개별 단독 주택 공시가격은 단독주택 정도로 볼 수 있습니다. 지금 살고 있는 곳은 얼마인가? 저긴 얼마인가? 등 실거래가 아닌 나라에서 정한 가격을 알고 싶다면 개별 공시지가, 개별 단독주택 공시가격, 공동주택 공시가격 등을 확인하시면 됩니다.
이를 통합하여 칭하는 말을 기준 시가라고 합니다.
또한 20년에 정부에서 하늘 높이 올라간 부동산 가격을 잡으려고 대책을 마련한 것 중 이번 글과 가장 밀접한 관련이 있는 것이 있습니다. 2030년까지 아파트와 같은 공동주택의 공시가격을 시세의 90%까지 올리겠다.
단독주택은 2035년까지 15년간 공시가격을 시세에 90%까지 올리겠다 등의 부동산 잡기에 집중하고 있습니다.
목차
개별공시지가
매년 1월 1일 기준 5월 말에 정부에서 공시하는 토지 가격, 조금 더 자세히 보면 각종 부담금 및 세금, 건보료 산정 등을 조사하기 위해 표준지공시지가를 참고하여 시-군-구 부동산가격 공시위원 회의에서 심의와 심사를 거쳐 매년 5월 말에 공시하는 땅값을 말합니다.
개별공시지가의 열람은 자신이 소유하고 있는 혹은 알고 싶은 토지 지역의 시-군-구 게시판 또는 홈페이지에서 매년 4월 말에 볼 수 있습니다. 그리고 이의신청을 원한다면 의견청취와 이의신청 등 두 가지로 구분할 수 있습니다. 의견 쟁취는 공시가 나기 전에 사전에 의견을 받고 확인하는 절차이며 이의신청은 공시 이후에 이의를 제기하는 이의신청을 할 수 있습니다.
개별공시지가 기준으로 책정되는 대표적인 사항들을 간단하게 적어보면 조세로는 양도소득세, 상속세 및 증여세, 종합부동산세, 재산세가 있으며 부담금과 행정 분야에서는 재건축 부담금, 개발부담금, 도로점용료 산정기준, 불법건축물 이행강제금 산정기준 등이 있으며 그 밖에 일반 토지 거래의 지표와 공직자 재산등록의 기준이 되기도 합니다.
표준지공시지가
앞선 개별공시지가의 참고 기준이 되는 것이 표준지공시지가입니다. 전국의 약 3500만 필지가 넘는 곳에서 대표적으로 56만 필지를 선정하여 표준지공시지가는 조사 및 평가합니다.
표준지공시지가는 국토교통부 장관이 감정평가법인 등에 조사와 평가 등을 의뢰하여 땅의 소유자 및 시-도와 시-군-구의 의견들을 수렴하여 중앙 부동산가격 공시위원 회의를 거쳐 공시하게 됩니다. 위의 개별공시지가랑 아예 처음 산정 자체가 다른게 표준지공시지가는 국토교통부 장관이 가격을 공시하고 개별공시지가는 표준지공시지가를 적용하여 관할 시-군-구의 장들이 공시합니다.
이를 확인하기 위해서는 국토교통부 홈페이지 또는 부동산 공시가격 알림이 또는 찾아보려는 땅의 시-군-구의 민원실에서 확인 가능합니다. 이의신청하는 방법으로는 개별공시지가의 방법과 동일합니다.
공시 전에는 의견청취를 통해 문제사항에 대해 의견을 나누고 공시 이후에는 이의신청하여 문제를 제의할 수 있습니다.
공동주택 공시가격
가장 대표적으로 공동주택 공시가격에 해당되는 공동주택으로는 아파트가 있으며 안으로 들어가면 연립주택 및 다세대주택이 있습니다.
아파트는 주택으로 쓰이는 층수가 오층 이상인 곳을 말하며 연립주택과 다세대주택은 주택으로 사용하는 한 개의 동 바닥면적(지하주차장 면적은 제외.) 합계가 660제곱미터 초과이면서 층수가 네 개 층 이하인 주택은 연립주택이고 660제곱미터 이하이고 층수가 네 개 층 이하인 주택은 다세대주택으로 구분합니다.
이렇게 구분되는 공동주택들은 공시 기준일로 현재 당해 공동주택에 대하여 시장에서 통상적으로 거래가 되는 그리고 이 가격이면 가장 일반적이고 정상적인 가격일 가능성이 가장 농후하다는 적정가격들을 조사여 공동주택 공시가격을 산정합니다. 공시 기준일은 23년 1월 1일 기준으로는 1월 1일이며 공시일은 4월 28일 그리고 6월 1일 기준의 공시 기준일은 6월 1일이며 공시일은 9월 26일입니다.
하지만 여기서 공동주택에서 제외되는 곳이 있습니다.
2023년 1월 1일 기준 공시 기준으로는 집합건축물대장에 등재되 아니한 경우, 국-공유재산인 상황, 2023년 1월 1일 이후 사용승인된 공동주택의 경우, 전유부분의 실제 용도가 공동주택이 아닌 경우, 물리적 또는 공부상 멸실이 이루어진 경우, 전유부분의 공동주택 외의 용도에 오십 퍼센트를 초과하여 겸용되는 공시대상에 제외됩니다.
2023년 6월 1일 기준 공시 기준으로는 2023년 1월 1일부터 5월 31일 사이에 신축, 용보 변경 등의 사유가 발생한 공동주택들에 대해서 공시대상에 제외됩니다.
개별 단독주택 공시가격
개별공시지가랑 비슷한 산정 방법입니다. 개별 단독주택 공시가격 또한 국토교통부 장관이 매년 공시하는 표준주택 가격 기준을 바탕으로 시-군-구의 장들이 주택특성에 따른 가격배율을 산출하고 이를 표준주택 가격에 곱셈하여 산정한 후에 한국부동산원의 검증까지 받고 주택의 소유자들에게서 의견 제출과 부동산가격 공시위원회의 심의 등을 거쳐 최종 시-군-구의 장들이 결정하여 공시하는 것이 개별 단독주택 공시가격입니다.
이번 개별 단독주택 공시가격에 대한 정보를 열람하려면 부동산 공시가격 알림이 와 해당 주택의 시-군-구 민원실 또는 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.
이번 개별 단독주택 공시가격에 대한 의견청취 및 이의신청은 개별공시지가와 동일한 방법으로 이루어집니다. 의견청취의 경우 공시전에 이의신청은 공시 이후에 가능한 절차입니다
표준단독주택 공시가격
개별 단독주택 공시가격과 비슷한 표준가격입니다.
개별 단독주택 공시가격을 산정하기 위한 기준을 표준단독주택 공시가격이 사용됩니다.
표준단독주택 공시가격 또한 국토교통부 장관이 선정한 25만 호의 표준 주택을 기준으로 중앙부동산가격 공시위원회 심의를 거쳐 매년 1월 말쯤 공시합니다. 표준 주택 공시가격은 국토교통부 홈페이지 및 부동산 공시가격 알림이 또는 조사하려는 주택의 시ㆍ군ㆍ구 민원실에서 확인할 수 있습니다.
이상으로 내 집 공시가격 글을 마치며.
이번 글을 쓴 가장 큰 계기가 예측할 수 없는 부동산 가격의 폭등으로 터무니없는 가격에 흔히 말하는 영혼까지 끌어모은다는 내 집 마련을 한 사람들이 현재는 과거와 반대로 집값이 뚝 떨어지고 떨어져 공시가격보다 아래로 덜어져 세금을 오히려 더 많이 내고 있다는 내용의 기사를 보고 이번에 공시가격을 조사하게 되었습니다.
이러한 사태의 심각성이 커지면서 앞선 내용에서 잠깐 언급했듯이 정부가 나서서 부동산 가격을 잡으려고 공시가격을 올리고 있다는 내용 또한 흥미롭게 읽은 터라 공부가 많이 되었습니다.
부동산 공시가격 알림이에서 아파트 공시가격 조회, 공시가격 실거래가 차이 등을 비교하며 확인해 보실 수 있습니다.