생산관리지역이라고 하여 처음에는 저도 이게 뭔지 어떻게 되는 용도인지 처음에는 잘 몰랐습니다. 저번에 알아본 보전산지 또는 준보전산지 등을 공부할 때 비슷한 내용을 보긴 했는데 이번에 정확하게 생산관리지역에 대한 것을 알아보려고 합니다. 이 토지 또한 투자가치가 있는 토지로 뒤에 설명하겠지만 귀농하려는 분들한테 딱 좋은 토지라고 생각합니다. (생산관리지역은 대부분 농지로 경지 정리가 되어있는 곳이 많습니다.)
목차
우선 생산관리지역뿐만 아니라 관리지역은 총 3개로 나뉩니다. 보전관리지역 말 그대로 보전관리 녹지와 자연환경 등의 관련이 있겠지요? 그리고 생산관리지역 이 지역은 생산 관련된 농업 어업 등과 관련이 있습니다. 그리고 마지막으로 계획관리지역, 이 또한 계획이라는 단어처럼 이용개발이 제한되는 부분도 있는가 하면 계획 또한 가능한 지역이라고 보시면 될 것 같습니다.
이렇게 총 3개의 관리지역을 나누며 생산관리지역을 포함한 나머지 관리지역을 또한 모두 내용이 다르기 때문에 자신이 투자할 토지 혹은 공부할 곳의 토지를 미리 알아보고 숙지할 필요가 있습니다. 다음에는 생산관리지역이 아닌 나머지 관리지역에 대해 알아보겠습니다.
생산관리지역이란?
간단하게 이해하려면 도심지는 수요가 많고 밀집한데 그 주변 혹은 경계선(꼭 그런 것은 아니지만) 등 애매한 부분의 지역들을 관리지역이라고 하여 나중에 수요가 많아지고 도심지가 커지면 나중에 편입할 수 있는 그런 지역을 관리지역이라고 일단 간단하게 생각하고 계시면 될 것 같습니다.
(물론 여러 조건과 관련이 있지만 이해는 이렇게 큰 틀을 잡고 간다면 생산관리지역을 이해하시는 데 도움이 되지 않을까 싶습니다.)
정확한 뜻은 토지에 농업, 임업, 어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림 지역으로 지정하여 관리하기 곤란한 지역으로 국토교통부 장관, 시 · 도지사 또는 대도시 시장이 도시 · 군 관리 계획으로 결정하는 지역을 관리지역이라고 합니다.
생산관리지역 건폐율과 건축 가능 시설물
모든 토지에 건축물을 시설물을 올 릴 때나 지을 때 제일 많이 따지는 게 건폐율입니다. 대지면적 가운데 층마다의 면적을 제외한 건물과 대지가 맞닿는 부분의 건축면적에서 대지면적을 나눈 비율이 건폐율입니다.
그리고 이렇게 건폐율은 용도지역마다 용도 지구별 마다 관할마다 기준이 다릅니다. 예로 몇 가지 들자면 보전녹지지역 20% 이하, 자연녹지지역 20% 이하, 중심상업지역 90% 이하, 일반상업지역 80 %이하, 제1종 전용주거지역 50% 이하, 준거지역 70% 이하 등 처럼 기준이 모두 다릅니다.
생산관리지역의 건폐율은 20% 이하이며 용적률은 80% 이하.
건폐율 – 1층의 건축 바닥면적을 대지면적으로 나눈 비율로, 알기 쉽게 표현하면 건폐율(%) = 건축면적/대지면적×100 이다. 예를 들어 100평의 대지에 70평짜리 건물을 지었다면 건폐율은 70%.
용적률 – 대지면적 나누기 층당 면적의 합, 이것 또한 용도지역의 특성과 관할 구역 등으로 다 다릅니다.
생산관리지역의 건축물 또는 시설물
아파트 제외한 단독주택 또는 공동주택 가능, 아무래도 농업관리 지역이다 보니 음식 관련 요식업 등의 건축물이나 상가는 힘들 수도 있습니다. 하지만 이런 사항은 지자체와 얘기를 해봐야 합니다. 그리고 아까도 말했지만 농축산업과 관련된 생산 관리지역이다 보니 동식물 관련된 시설은 거의 가능하다고 하니 참고하기 바랍니다. 그러면 종합해 보면.
4층 이하의 건축물로 단독주택 등, 그리고 초등학교, 운동장, 창고, 군사시설, 발전기실 등이 가능하며 농축산업과 관련된 관리지역이니 동식물과 관련된 사업의 시설물이라면 어느 정도 양호한 편입니다. 이상.
가장 중요한 것은 직접 자신의 토지를 검색하여 그곳의 가능한 시설물을 직접 조회해서 보는 게 제일 좋습니다. (토지 이음에서 검색하여 확인하시면 됩니다.)
이번 생산관리지역의 대한 이야기를 마치며
관리지역이나 다른 지역이나 모든 토지도 마찬가지로 투자의 목적으로 주변 환경이나 인프라 등을 생각하고 좋은 소식만 따라가는 투자법은 매우 위험하다고 생각합니다. 자신이 알고 있는 또는 경험한 지식을 바탕으로 충분히 조사하고 분석하여 투자하는 방식이 나중을 위해서라도 도움이 될 것 같습니다.
또한 초반분에 말씀드린 것처럼 생산관리지역 귀농하시는 분들한테 추천드리는 이유는 관리지역의 3개 중 가장 비싼 곳은 당연히 계획관리지역입니다. 그다음이 생산관리지역인데 아무래도 계획 관리보다는 제한도 있으며 대부분이 지목이 논,이나 전 답 이런 부분들이 있어 싸게 올라오는 경우가 많습니다. (숙박 관련 건축물도 제한이 있음)
그래서 귀농을 위해 싸게 들어와서 농축 업을 한다면 이 또한 재테크가 아닌가 싶습니다. 마지막으로 한 가지 농지전용부담금이라는 것이 있습니다. 생산관리지역에 투자나 구매를 하셨을 때 이때 다른 용도로 쓰기 위해 용도 변경을 하면 발생하는 것이 농지전용부담금입니다.
(농지전용부담금은 전용 농지면적 x 개별 공시지가의 30%, 단 상한가 5만 원이 정해져있습니다.)