임야 매매를 하려면 기본적인 임야가 무엇인지, 그리고 어떻게 구분되는지 알아야 임야 매매 시 주의사항을 이해하기 쉽습니다. 이렇게 기본적으로 임야의 개념을 아주 살짝 알고만 가도 공부하는 데 큰 도움이 됩니다. 본격적으로 임야 매매 시 주의사항들, 최소 이것만은 알고 가자라고 생각하는 3가지를 나열해 보겠습니다.
토지 임야 매매 시 이건 꼭 알고가자
임야 매매란?
임야, 즉 사전적 의미로는 공간 정보의 구축 그리고 관리 등에 관한 법률에 속하는 지목의 종류 중 하나라고 합니다. 산림과 들판 등을 이루는 나무들이 즐비한 수림지대 그리고 그밖에 황무지나 숲 그리고 습지 등의 토지 또한 임야라고 말합니다.
하지만 실제로 거래되는 대부분의 임야는 산림지역이라고 볼 수 있습니다. 정부24에서 임야를 조회하면 산지로 설정되어 조회되기도 하죠.
1. 보전산지 또는 준보전산지 확인하기
제가 생각하는 진짜 초특급 기본적으로 확인해야 할 첫 번째입니다. 일단 보전산지를 매매하라고 한다? 이건 거의 99% 사기라고 해도 무방합니다.
보전산지란 국가에서 말 그래도 보존하는 지역입니다. 자연생태계 또는 임업생산 기능 등 국가에서 관여하는 곳, 이런 곳에 개인이 건물을 올리고 상가를 올리고 할 수 있을까요?
쉽지 않습니다. 나라에서 변경되지 않는 한 하늘에 별 따기라고 보면 됩니다.
준보전산지는 간단합니다. 보전산지를 제외한 산지로 개발 가능한 임야입니다.
2. 주변 시세 확인하기
자신이 매매하려는 임야 주변의 시세를 확인해 봐야 합니다. 전문 매매업자가 아닌 이상 대부분의 매매자들은 지인 혹은 부동산을 찾아가서 정도로 임야를 매매하실 거라 생각합니다.
이렇다면 상대방 말만 믿고 주변의 시세를 알아보지 않고 “좀 비싼데? 그래도 묵혀두면 나중에 괜찮겠지?” 하고 사다가 3년 생각한 거 30년 가도 본인이 산 금액일 수도 있습니다. 임야를 소개해 주는 사람들은 그냥 소개만 해주고 그냥 끝이면 그 사람들은 뭐 먹고 장사하겠나요? 이미 매매하려고 할 때 어느 정도 금액을 올렸을 것인데 그게 어느 정도인지 본인의 기준을 넘는지
한번 생각해야 합니다.
이때 필요한 게 자신이 매매하려는 곳 주변의 시세를 확인해 보는 게 제일 좋습니다.(비슷한 위치, 같은 환경과 조건 등의 임야) 부동산 실거래가 조회가 가능한 곳이 여러곳 있습니다.
3. 도로의 여부와 경사도 확인하기
임야 매매 시 주의사항들을 검색해 보면 가장 많이 나오는 부분이 경사도와 도로라고 생각합니다.
이런 부분들은 당연히 임장(현장답사)으로 확인해야 하는 부분들입니다. 물론 문서로도 확인해야 하고요. 경사도의 경우 기본적으로 15~25도를 넘으면 산지관리법상 개발이 불가합니다. 이것 또한 지역마다 다르니 꼭 자신이 구매하려는 지역의 관리처에 확인하시기 바랍니다.(개발의 목적이라면 당연히 평지일 수 록 좋겠죠?)
도로의 여부 역시 임야 매매 시 중요한 부분입니다. 기본적으로 도로에 인접해 있어야 개발 허가에 용이합니다. 이때 중요한 점이 한 가지 있습니다. 임야라는 것은 산지 쪽 즉 시골이나 도심지 외곽에 위치한 경우가 많습니다. 그렇다면 당연히 도로 또한 많지 않겠죠? 그렇다 보니 사람들의 이용도에 따라 자연스럽게 도로처럼 보이는 가짜 도로가 생기기 마련입니다.
이때 그 가짜 도로만 믿고
“도로가 있으니 개발행위가 순탄하겠지?” 하면 큰일 납니다. 그렇게 허가 받지 않는 도로 혹은 법정 도로가 아닌 경우에는 도로로 인정받을 수 없습니다.
그밖에 몇 가지 간단한 임야 매매 시 주의사항 3가지
1. 자연재해 즉 홍수나 지진 또는 그밖에 과거에 임야지역이 문제가 발생한 적이 있는지 확인해 보기
2. 자신이 임야를 매매하여 하려는 목적에 제한이 되는 법령이 있는지 확인해 보기
3. 소개해 준 업자 빼고 혼자 매매하려는 임야 가보기(당연하지만 생각보다 많이 안 가시더라고요..)
이상 제가 글을 쓰면서 일부 소수의 나쁜 부동산 업자에 한해서 조금 악하게 글을 썼습니다. 아주 극히 일부의 악한 부동산 업자들한테 해당하는 이야기입니다.
대부분의 부동산업을 하시는 분들은 조금이라도 더 알려주기 위해 노력하시는 분들이 더 많습니다.
땅 매매시 주의사항 등 임야 주택 매매 또는 임야투자방법까지는 아니여도 친절하신 분들이 훨씬 많습니다.
부동산의 기본으로 생각되는 임야 매매에 대한 주의사항을 알아봤습니다. 너무 간단하게 적긴 했지만 제가 생각한 기준에서 제일 중요한 부분들만 요약해 봤습니다. 저처럼 부동산에 관심 있고 임야 매매에 관심 가지고 있는 분들이 자주 찾아 같이 공유하면 좋을 것 같습니다.